河南省郑州市中级人民法院（）豫01民终号民事判决书，上诉人张中亚因与被上诉人河南正商龙湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（）豫民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年1月18日立案后，依法组成合议庭，于年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人张中亚的委托诉讼代理人刘忠辉、张泽，被上诉人河南正商龙湖置业有限公司的委托诉讼代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张中亚上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，被上诉人关于学校的广告宣传内容应构成要约。1.一审判决认定被上诉人在出售涉案房屋时所做出的关于“郑州外国语学校”的承诺不构成要约与事实不符。被上诉人以多种广告宣传方式明确了学校的主体身份即“郑州外国语学校”，学校位置即在“正商·智慧城”小区，使得上诉人根据该广告内容确信郑州外国语学校在此办学，确信购买涉案房屋自己的子女就可以上郑州外国语学校，确信郑州外国语学校与所购买的正商·智慧城的房子有着紧密的关系，因此该宣传内容完全符合司法解释中的有关“具体确定”的要求。
同时，对于“具体确定”的范围在司法上不应当作出较为严格的认定，购房人在购房过程中本就处于被动、弱势地位，在司法救济当中，理应获得合理、合法、合规的宽容对待。2.被上诉人在宣传广告中关于“要约邀请”的提示及《补充协议》的第十五条均属于格式条款。被上诉人将本属于要约的内容特别声明为要约邀请，实际上使宣传的内容不产生法律后果，免除了自己受宣传内容约束的责任，排除了购房者据此维权的途径。不能以此为由免除被上诉人自身义务。该条款应属无效条款。3.被上诉人针对涉案学校的宣传已经对商品房买卖合同的成交及价格产生重大影响，一审判决对如此明显的事实不予认定，明显有失公平。
二、被上诉人针对涉案学校存在多种虚假宣传情况，且公然造假。被上诉人在年1月8日前宣传的学校名称与新郑市教体局下发的文件确立的名称不一致，违背《房地产广告发布规定》。且在本案纠纷爆发前，被上诉人也从来没有如实向上诉人及其他购房人告知过涉案学校的实际情况，公然欺骗广大购房人，造成本案纠纷。郑州外国语学校没有小学设置，相关托管协议并没有对涉案小学的托管；起诉后查看被上诉人的证据才知道托管只有6年；被上诉人在宣传过程中多次提到其与郑州外国语达成战略合作协议，而实际上是新郑市教体局与郑州外国语学校达成合作协议。被上诉人虚假宣传。
三、上诉人主张的损失有明确的事实和依据。被上诉人关于涉案学校的名校宣传内容，明确具体，使上诉人产生信赖利益。而实际上该涉案学校不是名校，仅仅系托管且有期限，上诉人的信赖利益受到侵犯，应当予以保护；上诉人购买涉案房屋时，价格较同期其他小区的价格相对较高，被上诉人虚假宣传，误导上诉人签订购房合同，违背诚信原则，应就其过错承担责任；被上诉人的广告宣传构成要约，系合同内容，因学校的实际情况与宣传广告内容不符，其应当承担违约责任。
河南正商龙湖置业有限公司辩称：一、被上诉人的宣传行为不构成虚假宣传。1.被上诉人的广告宣传与实际相符，不存在虚假问题。从上诉人提交的证据及实际情况可以看出，被上诉人仅对郑州外国语学校“进驻”“签约”智慧城项目进行了事实宣传，从未宣传郑州外国语来智慧城直接办学，被上诉人的宣传行为仅系在新郑市教育体育局就智慧城中小学正式与郑州外国语学校签订《合作办学协议书》后，对郑州外国语学校就智慧城中小学签约事实进行宣传。2.智慧城引进名校管理系*府为提升区域教育品质，管理模式也是长远、长期、长效的。3.关于智慧城学校名称问题。学校如何命名系新郑市教育体育局履行行*管理职责，并不影响学校引进名校管理的实质内容。郑州外国语学校同意学校正式挂牌“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部”、“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。
二、被上诉人的宣传行为不构成要约，不应视为合同内容。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，构成要约的前提是要对“房屋及相关设施”作说明，而不管是从房屋买卖合同的性质上来说还是从《合同法》及上述司法解释的前后一致性上来说，“相关设施”指的是与房屋居住使用相关的水电暖等基础设施，而不包括学校、道路等市*设施。就本案来说，被上诉人的宣传不构成“具体确定”的标准，被上诉人仅就郑州外国语学校签约、入驻智慧城这一事实进行宣传，但对如何“签约”、“进驻”的内容，宣传广告并未作出具体表述，宣传广告本身并不能具体确定为被上诉人所主张的“直接办学”。
同时，业主购买房屋首要功能为居住。学校对涉案小区价格及购买意向并不能产生重大影响。2.被上诉人在其宣传广告页面中专门就广告宣传内容及相关配套的说明不构成要约作出过声明，双方在《商品房买卖合同》补充协议中亦有明确约定，故被上诉人在上述广告宣传中的说明和允诺不应当视为合同内容，对其并不具备约束力。
三、上诉人主张被上诉人赔偿损失无事实与法律依据。1.上诉人称因被上诉人对学校进行宣传，导致其所购房屋价格较周边房价过高，与实际情况相背离。事实上，智慧城销售价格较周边房价平均还低了-元/㎡，上诉人提供的房价对比信息没有真实可靠性。2.被上诉人投资数亿元建设高规格学校，在学校建成后免费交于*府用于公立办学，协调*府引进名校资源，并自愿承担每年数百万元的费用。被上诉人在销售房屋时并无因此提升销售价格。因此，本案中上诉人实际为受益主体，其主张赔偿的诉请无事实与法律依据。综上所述，上诉人诉讼请求无事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
张中亚向一审法院起诉请求：1.依法判决河南正商龙湖置业有限公司赔偿张中亚损失10万元；2.本案诉讼费用由河南正商龙湖置业有限公司承担。
一审法院认定事实：年9月7日，新郑市人民*府向郑州市教育局发函，拟在新郑市××智慧城外国语学校(暂定名)引进郑州外国语学校（集团）托管，并按照郑州市教育局相关规定和要求，与郑州外国语学校（集团）签订合作协议，与郑州市外国语中学共同携手，将该学校打造成一流的特色教育示范学校。学校暂定名为新郑市××智慧城外国语学校，建成后纳入新郑市公办学校管理。郑州市教育局于年11月4日同意该函内容。年11月10日，新郑市教育体育局与郑州外国语学校就“新郑市××智慧城外国语学校”签订《合作办学协议书》，约定合作期限六年，自校务委员会成立之日起计算，合作期满经协商一致续签合作协议。
合作期间的办公费用由正商置业公司承担（包含托管费用万元／年、郑州外国语学校派专职人员的工资等）。郑州外国语学校推荐校长，选派副校长、教务主任、视导教师等管理人员前往学校任职，负责培训学校班主任教师、任课教师、管理团队及其他行*办公人员，负责学校与郑州外国语学校在教学安排、教学评价等方面进行统一管理，共享优质教学资源、优质师资队伍和优质教科研成果。年1月8日，新郑市教育体育局下发新教体[]3号文件《关于成立新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学两所学校的通知》，决定在龙湖镇正××智慧城小区××正××外国语中学（××中学）和新郑市正商外国语小学（公办小学）。年12月6日，郑州外国语中学回函正商置业公司，同意将新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学副牌分别确定为：“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部、郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。
年7月31日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充合同（合同编号：），原告购买了被告开发的“正商·智慧城”项目位于新郑市××镇规划××、正商龙湖东正商·智慧城（A-09）二期39幢2单元1-2层号房屋（建筑面积.58㎡，金额元），原告已经按合同约定履行了付款义务。目前该房已交付。原、被告在双方签订的补充合同15条约定：“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以*府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知”。
被告方在前期广告宣传中主要有如下内容：“正商·智慧城贺：郑州外国语学校（公立）进驻正商智慧城”、“贺河南正商龙湖置业有限公司与郑州外国语学校成功签约”、“花园里的房子名校旁的家”、“正商·智慧城公园与河的‘新’生活”、“郑州外国语学校正商智慧城校区录取通知书亲爱的家长：您好！恭喜您的孩子即将获得重点名校郑州外国语学校（公立）的入学资格。根据《正商智慧城现行销售*策》首付2.6万买通透三房，即可获得郑州外国学校正商智慧城校区入学资格。报名