写在前面：
郑州向南，跨过南四环，经过规划中的商都新区，越过绕城高速，是一个叫“南龙湖”的区域。这个区域偏离了多年前的高端定位，在刚需的道路上越走越刚。对于居住来说，变好或者变坏的都有，但毋庸置疑的是，这里安放了广大城市漂泊者的郑州梦……
郑州如今的房价，怎一个贵字形容？郑州楼市数据显示，7月份全市住宅均价为元/㎡，已经过万，并且上涨仍在持续……
郑州各区的房价都在涨，这不禁让我想起了曾经均价五六千的南龙湖区域，随着郑州房价的上涨，城市框架的拉大，刚需客户需求的释放，主城区客户的逐渐外溢，如今的南龙湖，会是一番怎样的景象？
探盘归来，且听我慢慢道来……
一南龙湖的历史早期的南龙湖定位为“宜居教育城”，开发的楼盘也以别墅和洋房为主,凭借自身的低密性和区域内的原始生态，给南龙湖带来“郑州南花园”的称号。
随后，由于郑州的房价不断攀升，南龙湖成了价格洼地，开始承接从市区外溢的刚需客户。想做高端，又不想放弃刚需，结果导致南龙湖几乎没有纯粹的高端社区，大都是刚需与品质混杂。
接着，上万亩的华南城和华商汇等专业市场的落户，使南龙湖成了一个彻底的刚需聚集地和商贸物流集散地，刚需高层成了南龙湖市场上销量最好的业态，借助一位南龙湖房地产业内人士的描述：现在南龙湖市场刚需高层卖的快，尤其是小三房，根本不愁卖！
于是，南龙湖曾经的光芒越来越小……
二四张图和几张照片带你了解南龙湖先看第一张图——
南龙湖的大致区位↓↓↓
南龙湖在郑州的南边，到南三环的直线距离约10公里，还是比较近的。从南三环开始，一路向南，穿过尘土飞扬的管城南三环片区，经过规划中的开始启动合村并城的商都新区，商都新区的起步区由绿地主导开发，越过绕城高速，就到了南龙湖。
对于一个新区，能正常延伸，顺势拓展，自然外溢，无需跨过待开发，待规划的区域，是最安全靠谱的。而南龙湖与郑州城区之间，隔着待开发的南三环南四环和绕城区域，集中了大量仓储物流，厂房城中村等，成熟尚需时日。
第二张图，5纵6横的交通——
南龙湖交通网↓↓↓
南龙湖并不大，只需记住5纵6横。从北到南以此是绕城高速，祥云路，祥和路，双湖大道，祥安路和泰山路；从西到东依次是G，文昌路，鸿鹄路，滨湖路和郑新路。知道这5纵6横，就基本掌握了南龙湖的核心。
目前去往南龙湖大致有三条路；
第一条是沿京广快速路走国道；第二条是沿中州大道走郑新路一路向南；第三条是走机场高速转绕城高速进入南龙湖。后期还会有第四条路，是沿紫荆山路向南连接鸿鹄路，这条路目前还没有完全打通。在南龙湖买房的大部分都来自郑州。现在很多小区都未交房，道路已经出现了拥堵，随着以后楼盘陆续交房，未来大家都会经由以上几条路每天进出郑州市区，即使有地铁，交通状况也令人堪忧。
第三张图，1条地铁线——
地铁站点分布图↓↓↓
地铁2号线南延起点站为1期的终点南四环站，出了南四环走地上，终点位于新郑国际机场T2航站楼东6公里处的郑州高铁南站，预计在今年年底通车。
毫无疑问，2号线延长线的开通必将使南龙湖的区域价值得到放大，“市区上班，龙湖生活”也将不再只是空谈，南龙湖相比其他一些远郊新区，将率先收获地铁红利，特别是临近地铁站的楼盘，价格估计要跟着涨涨涨。
第四张图，几所大学——
学校分布图↓↓↓
南龙湖的定位是“宜居教育城”，肯定得有学校吧，这一片集中了几所大学，此外还有几所中小学。针对这个定位，宜居方面，相信在做定位的时候，应该是宜居的，但随着这几年的折腾，显然已经跑偏。同样，教育方面，几年前尚可凸显，这几年南龙湖显然“不务正业”，在其他方面大力发展，失去了最初的核心价值。
几张商业照片——
万亩的华南城和华商汇在南龙湖占据着重要地位，已经成为一个不可或缺的存在。从地铁2号线延长线共有6个站点途径南龙湖，其中有一半都在华南城附近，就可以看出。华南城的位置在地铁图上已经标注，华商汇还在华南城以南。
华南城旁正在修建的地铁2号线延长线↓↓↓
华南城1号交易广场外部运营现状↓↓↓
华南城内部运营现状↓↓↓
目前看来并没有什么人气。
远观奥特莱斯，华南城一大亮点，据说不光有品牌折扣，还集休闲娱乐为一体，预计9月份开始运营，但建成归建成，真正发展起来尚需时日。
远处的奥特莱斯↓↓↓
已经开业的华南城美食街↓↓↓
其实，很多人并不知道华南城为何物，也不知道华南城对居住的影响，只知道新闻一味吹嘘华南城的好。
其实，华南城作为一个批发市场，是给南龙湖带来了一系列的生活配套，引来了人流。但是，它给南龙湖带来的弊是致命的，货车、尘土、噪音，直接破坏了宜居的环境，高端、改善的生活场景将荡然无存。
三那么，价格呢？本想用南龙湖的成交备案数据来说说现在区域的价格，但月度备案数据受个案成交的影响太大，而且时间比较滞后，无法说明目前的现状。有时，通过个案更能说明问题。
根据以往经验，永丰乐城的价格基本处于整个南龙湖区域保底的水平，探盘得知，如今它也卖到七千以上了，这说明南龙湖其他楼盘的价格也都已经超过七千。
四说说探访的几个楼盘有何卖点南龙湖大多数楼盘的产品线都很丰富，而市场上高端、改善类产品逐渐死亡，刚需类产品同质化又比较严重，南龙湖不大，竞品之间的距离比较近，竞争异常激烈。
而且由于南龙湖距离市区较远，对于很多刚需客户来说交通是个大问题，不像市区的楼盘可以去好几趟，反复犹豫，而南龙湖他们往往不会再来第二次，所以要让购房者有很强的购买冲动，提高一次性成交的几率。
在这样的压力下，就迫使楼盘打造出自身的卖点，再加上营销的创新和价格的优惠，让刚需客户难以抵挡。
下面我们就说说几个楼盘的卖点。
（注：鉴于此区域在售的楼盘实在太多，只挑出探访的几个比较具有代表性的楼盘进行说明）
几个楼盘的位置分布↓↓↓
正商智慧城
正商智慧城在郑州四环与绕城高速之间，绕城高速以北，目前属于新郑龙湖管辖，附近有南水北调运河、十七里河和十八里河，滨水景观效果比较好，大盘，规划有洋房和高层，容积率2.49。
智慧城二期高层售罄，预计8月底三期启动排号，高层新房源的价格预计在-元/㎡之间。离郑州算是最近的，不过价格也是蹭蹭往上涨。
正商智慧城售楼部外景↓↓↓
售楼部挺漂亮，发现此次探盘的几个项目售楼部都很有特点。
景观示范区一角↓↓↓
看这个89㎡的方正小三房，注意主次卧预留出的空间，恰好可以放置衣柜，不过中间走廊有点长。
89㎡小三房↓↓↓
正商智慧城目前的户口属于新郑，在未来商都新区的规划范围内，相比南龙湖的单气，这个项目有双气。
智慧城到处打着地铁2号线的旗号，2号线最南边的站点是南四环站，这个项目离南四环还远着呢。通过上面的楼盘位置分布图可以看出，倒是离南延线十八里河站更近一点。据说引进的是郑州外国语小学和中学，属于郑州市外国语教育集团托管的学校，学校年底完工，预计年6月投入使用，具体招生时间视一期业主入住情况而定。
正商红河谷
正商红河谷位于老国道与西南绕城高速交汇处南，大盘，多类产品混合。
目前正商红河谷剩余房源不多，高层均价-元/㎡。
项目的一个卖点是低密社区，在已交房的小区里转一转，感觉绿化还是很用心的，绿植很密。配套的商业街也已经成型，部分商铺已经开始营业。另一个卖点便是一路之隔的地铁2号线南延线，在售的高层距沙窝李站仅在百米之内，交通优势突出。
沙盘上显示的地铁2号线南延线↓↓↓
与红河谷一路之隔的在建的地铁2号线南延线沙窝李站，预计年底开始运营。
沙窝李站↓↓↓
项目配套的商业街现状，已经成型，建筑很有特点，部分商铺已经开始营业。
红河谷商业街↓↓↓
红河谷最大的劣势是外部环境，紧邻老国道，车辆密集、噪音大、灰尘也较大，项目对外部环境也没有采用一些措施进行隔离。
浩创梧桐郡
浩创梧桐郡位于郑新快速路与祥和路交汇处，也是一个大盘，规划有洋房，小高层和高层。
目前住宅主要在售两梯两户的小高层，基本算是一梯一户，居住舒适度会比较高，均价元/㎡左右。
浩创梧桐郡售楼部外景↓↓↓
项目的卖点是北师大幼儿园和龙湖外国语小学，没错，又一个外国语。学校今年9月份开学，新引进的师资，解决了购房者最看重的教育问题。
项目宣称用万科物业，其实是万科参与指导，负责的还是浩创自有物业，物业费2.2元。
另外，附近的十七里河4A级湿地公园也是一个卖点。
项目的硬伤就是交通，离地铁口太远，基本无法享受到地铁2号线延长线带来的红利。
龙湖锦艺城
龙湖锦艺城位于郑新快速路与双湖大道交汇处东北角，南龙湖又一大盘，规划有洋房和高层，以及大体量的商业配套。
锦艺城高层暂无房源，预计十月份推，价格大概在元/㎡左右。
项目最大的卖点应该就是商业配套，这是南龙湖其他项目所没有的。锦艺城除了自身的商业外，对面就是华南城，所以业主不用担心入住后没处逛街。
龙湖锦艺城售楼部外景↓↓↓
锦艺城大体量商业配套↓↓↓
锦艺城的另一个卖点是户型，户型不错，赠送面积比较大，比如其中的墅质洋房，把负一层、一层和二层做成了一户，把普通洋房做出了别墅的感觉。
另外，项目引进了新郑市实验学校，日后孩子上学应该不成问题。
最后说一下锦艺城的交通，锦艺城的确占据了南龙湖的*金交叉口，郑新快速路与双湖大道，自驾出行不成问题。不过单就地铁而言，并不便利，与地铁口之间隔了整个华南城，距离甚远。
融侨城
融侨城位置是这几个楼盘中最差的，在龙湖靠南，地段上毫无优势，价格也相对较低，高层暂无房源，九月份会有加推，价格预计元/㎡靠上。开发商是项目一大卖点，全国一线开发商，实力雄厚，但物业费有点小贵，高层2.6元，洋房2.5元。
去到售楼部需要穿过长长的景观示范区↓↓↓
融侨城售楼部外景↓↓↓
项目另一大亮点是户型，不得不说，融侨城的户型创新，赠送面积也大，特别是其中的叠拼错层，类别墅，相同尺度下，无论得房率还是居住舒适度都秒杀市区的某些户型。
高层㎡4+1户型↓↓↓
样板间装修↓↓↓
不得不提的样板间装修，儿童房里的飘窗改成了一个小书桌。
书房↓↓↓
书房改成了开放式，一个弧度设计，腾出了空间使整个房间一下子宽阔起来，其他还有多处反光镜设计，虽然增大了视觉感，但实用性不高。
十七里河湿地公园现状↓↓↓
附近国家级十七里河湿地公园现状，目前还是个大坑。
康桥南龙湖项目
康桥深耕南龙湖，在南龙湖的项目也比较多，都是南龙湖中难得的品质楼盘，但目前基本上没剩多少房源。康桥在南龙湖的项目都在一个联合销售中心，一个大沙盘展示出所有康桥在南龙湖的项目。
康桥在南龙湖的联合销售中心↓↓↓
康桥南龙湖项目沙盘↓↓↓
五是谁买了南龙湖的房子？目前在南龙湖买房的大致可以分为三类。
其一，仍然是刚需中的纯刚需自住。包括主城区外溢客户，特别是管城和经开等南部片区，还有一部分城中村拆迁的客户；其二，华南城等外迁批发市场的投资客和小部分的主城区投资客；其三，越来越少的纯改善客户。提醒那些在南龙湖买房投资的朋友，你们确定买来的房子在未来能同时满足可自住、可出租和可出售吗？希望你们认真考虑，切忌在现在的大环境下恐慌入市。
结语：
如果非要买在南龙湖，这里每个楼盘都有自身的卖点，可以结合自身的需求综合考虑，在价格差不多的情况下，请尽量选择品牌开发商，好歹有个保障。
郑州每年大批的毕业生，大批的外来人口，他们没有太多收入，也没有太多家庭背景，曾经南龙湖的低房价，让这些年轻人留了下来。
但如今，这个纯刚需区域的价格也都已经超过元/㎡了，不知还能安放多少城市漂泊者的郑州梦？
END
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