Apr.
15
宜凯门（）
容积率=地上总建筑面积÷用地面积
建筑密度=建筑物的基底面积总和÷用地面积
影响居住舒适感的因素除了容积率还有建筑密度
在相同容积率的前提下，建筑密度越小，环境越开阔
很多人买房的时候，都会听到置业顾问说：“我们容积率只有2.9，住起来比XX项目舒服太多了！”
但事实真是这样么？容积率是什么意思？容积率的高低真的对居住舒适度有很大的影响么？
01什么是容积率？容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和，地下面积不纳入计算容积率的建筑面积。建设用地面积以土地证坐标点连线围合的建设用地面积为准（不包含城市道路、绿化带等）。
一般而言，容积率越大，建筑面积越多，户数也会增多，抢占小区公共资源的人也就越多，居住体验会比较差。但是容积率过低，小区人数较少，吸引到的商业配套也比较少，生活氛围就相对弱一些，分摊到个人头上的物业费也会增多。
例如，某地块面积是㎡,允许修建的总建筑面积为㎡,则该地块容积率为/=2。
单看公式，似乎并不能让人清楚的明白，容积率对于居住舒适度的影响。网上用养鸡的概念，做了下面一张图，对容积率进行了简明扼要的解释：
通过上述图片我们不难看出，随着容积率的不断变高，同样地块单位面积的鸡数量也在增多。同理，换算到所购买的房屋不同，对购房者而言，容积率是影响住房舒适度的参考指标之一，参考相关标准，住宅产品形态的不同，容积率也会有所不同：
备注：住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。一般情况下，高层住宅容积率不超过4，多层住宅应不超过5。
02同样的容积率，为何隔壁小区更舒适？大部分人在购置房屋时，普遍认为：容积率越大，小区建筑越密，居住体验越差。但其实，这是把容积率与建筑密度混为一谈，二者不是一个概念。
建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。比如一块地为㎡，其中建筑底层（平层）面积㎡，这块用地的建筑密度就是/=30%。
在容积率相同的小区，建筑密度越小，环境越开阔，反之亦然。
比如：一块地占地面积1万㎡，容积率为2，总建筑面积是2万㎡。
开发商若只建两幢25层的高层，两梯4户、且户型建筑面积均为㎡，因为只有两幢楼，所以建筑密度是较低的。
若要建成一梯2户、且户型建筑面积均为㎡的7层洋房5幢，两梯4户、且户型建筑面积均为.75㎡的20层高层1幢，需要建6幢，建筑密度则是比较高的。
所以，即便在容积率相同的小区里，舒适度也可能天差地别。
03郑州的容积率标准年郑州对新建住宅小区的容积率做了明确的规定：年5月1日起正式施行，郑州市自然资源和规划局发布《郑州市城市规划管理技术规定（试行）》，新编规划适用于郑州城镇规划区域内（含新郑新密）的住宅类建设。
其中新规明确，住宅建筑平均层数为19～26层，住宅用地容积率2.7～2.9，不得超过2.9。建筑密度最大值20%，绿地率最小值35%，住宅建筑高度控制最大值80米。居住区人均公共绿地指标由1.5平方米/人增加到了4.5平方米/人，总体上比原国标《居住区规范》提高3平方米/人。
04结语从产品形态上来说，高层、小高层、洋房、别墅的容积率是递减的，但是售价却是递增的。所以，对于开发商来说，“高低配”可以在保证容积率不变的前提下，实现货值最大化。
但这种“高低配”的现象，容易造成小区高层的局部容积率过高。
比如，一个小区的容积率是3.0，但实际上高层局部容积率达到了4.0，洋房区只有2.0。这就导致高层的居住体验会比较差。
因此，在相同容积率的前提下，建议购买纯高层，而非高低配小区。
编辑：丸子
投稿及合作，请发送稿件至：ucanmaxfw
.