年郑州的房地产市场将走向何方？
这是今年岁末，郑州数十万地产人和准购房者们，尤其想知道的答案。
近日，大郑州年度房地产市场各类数据相继出炉，我们深度研判过去这一年郑州房市的真实表现，总结分析出以下事实与机遇，以期给广大地产从业者和读者在年的房市决策中带来帮助。
刚需被缴械，中产在塌陷
有钱有房的人在买房
年，郑州销售最好的楼盘是北龙湖北岸的中海云鼎湖居，其销售权益金额已经高达47.80亿元，位居大郑州年商品房销售项目权益金额TOP10榜单第一位。
这是自北龙湖有项目入市以来，首个登上全市销冠榜首的项目。再看看-这些年郑州销冠楼盘的变化。
年，绿都紫荆华庭（刚需盘）
年，汇泉西悦城（刚需盘）
年，正商智慧城（刚需盘）
年，名门翠园（刚需盘）
年，康桥那云溪（刚需盘）
年，康桥玖玺园（刚改盘）
年，中海云鼎湖居（改善盘）
年之前，郑州卖得最火的楼盘还是刚需盘，过去7年时间里，刚需盘一共夺冠5次，刚改盘夺冠1次，唯独年改善盘夺冠。
从年开始，郑州卖得最火的楼盘从过去的刚需盘变为刚改盘，再至年，已经变为纯改善盘。
当然，这个结论仅仅依靠一个销冠楼盘的变化还不够充分，我们来看看近5年来郑州销售额前10楼盘中，刚需盘与改善盘的占比变化。
年，郑州销售额TOP10楼盘中刚需盘霸榜，10家楼盘中均是刚需或者稍微偏刚改楼盘；TOP10楼盘中，刚需盘销售总额占比%，改善盘占比为0。
年，郑州销售额TOP10楼盘中，有8个楼盘均是刚需盘，只有万科美景世玠和康桥悦榕园两个楼盘算是改善盘。TOP10楼盘中，刚需盘销售总额占比83.7%，改善盘仅占比16.3%；
年，郑州销售额TOP10楼盘中刚需盘再度霸榜，10家楼盘中仅有普罗理想国客群属于改善为主，其他均为刚需盘。TOP10楼盘中，刚需盘销售总额占比87.62%，改善盘占比仅有12.38%；
年，郑州销售额TOP10楼盘中，5个刚需盘，5个偏改善/改善楼盘，而且改善盘的销售金额占比已经达到58.2%。改善盘从此开始超越刚需盘。
年，郑州销售额TOP10楼盘中，刚需盘与改善盘依然55对开，改善盘市场份额稳定且销售总额占比已经高达52.9%。
5年间，郑州房市成交住宅已经有了非常明显的变化：
TOP10楼盘中，刚需盘从年销售额个亿逐年递减，到年，TOP10中刚需盘销售总额已经下滑至亿。
相反，改善盘销售总额从年开始逐年递增，TOP10楼盘中改善盘销售总额从年的60.9亿，攀升至年的.6亿。
更为直观的数据是，年郑州商品住宅成交面积段分布中，80-平米产品占比37%，而-平米的改善产品已经占比高达43%。
总而言之，刚需市场急剧压缩，改善市场正在崛起。内心灰暗一点的也可以理解为：郑州房市已经开始拒绝刚需。
背后的原因主要有以下几点：
1、多轮疫情、暴雨之后，能在郑州房市中依然保持购买力的客群，只剩下已经有房的、手里有钱的改善客群；
2、郑州房价稳定，刚需客群无能力上车或不着急上车，购房更加理性，投资投机性购房大幅减少，低总价、低门槛的刚需产品竞争力在压缩；
3、郑州进入后城改时代，主城内大体量的城改项目陆续开发完毕，新入市的城改项目更愿意打造改善盘，提高品质提高溢价空间，而非继续走高周转、迎合快速去化的刚需盘路线。
4、郑州城市化进程放缓，城市吸引人口也开始进入到筛选时代，扛不住的年轻人返乡，有能力有实力的优秀人才留下。对应的住房产品同样会迎合这个时代，品质改善盘逐步超越刚需盘。
刚需改善楼盘成交占比变化带来的危与机：
1、同样是新房，刚需盘与改善盘未来的保值增值性将出现明显的差异化，改善盘在居住体验、保值增值性上远超过刚需盘，以往所有楼盘同增同涨的现象将不复存在。
2、手中囤有多套刚需盘的房东，应立即考虑房产置换，两套和一套，刚需升改善，改善升豪宅。
3、郑州城内的品质改善盘，未来依然可以保证流动性，进入二手房市场后，刚需盘也会越来越难卖。
4、年注定还是改善盘碾压刚需盘的一年，北龙湖北岸有万科、保利、绿城、中海4大楼盘+华润在北岸1个楼盘、郑东万象城1个楼盘+北龙湖南岸1个豪宅新盘面世，这7个单价3万+楼盘将是年最具竞争力楼盘，销冠依然会在这几个楼盘中诞生。
新房成交比高峰期下跌58%
二手房成交仅比高峰期下跌19.9%
根据官方数据统计，年郑州二手房成交套数共计套，新房成交套数共计套，二手房与新房成交套数占比分别为28：71。
单独看一年的数据没有任何意义，我们横向对比一下近6年来郑州新房与二手房成交套数数据。
郑州新房成交套数在年成交套达到高峰，之后连年下滑，年的新房成交套数还不及年的一半，与年成交套数套相比，也急速下滑了32.9%。
32.9%意味着什么？
这个数字的几乎意味着，相比去年，郑州今年有将近40%的房地产从业人员吃不上饭。
这下，你应该能理解今年郑州众多置业顾问转行，房地产公司暴雷、放假、降薪、裁员的背后辛酸了吧。
再来看看二手房，年郑州二手房成交套数套，比近6年来最高点的年（成交套）仅下跌了19.9%。
年至今，郑州二手房成交套数虽有起伏，但整体相当平稳。
也许很多人对该数据不解，因为凡是在今年卖二手房的房东们，普遍感觉今年郑州二手房太难卖了，挂牌几个月没人问的大有人在。
可为何成交套数没有太大变化？
背后原因如下：
1、新房受挫严重，房企不确定因素暴增，二手房可见可得，吸引力更强；购房者宁可选主城二手房，也不选近郊远郊新房。
2、郑州优质学区房价值未受损，成交数量较多且成交周期较快的一些老牌优质学区房，依然价格坚挺，且容易出手；
3、受整体经济和市场影响，成交总量不变还有一个主要原因：绝大多数二手房成交价格低于房东预期，你在发愁房子难卖的时候，别人已经低价甩卖了。还是那句老话，郑州没有卖不掉的二手房，只有卖不掉的价格。
新房与二手房成交变化带来的危与机：
1、学区稳定且物业靠谱的优质二手学区房，短期内依然价值稳定，但长期价值难保，教育改革不断深化的过程中，学区房这种畸形产物一定会有轰然倒下的一天，尤其是老破小学区房。学区房如果自家孩子不用，建议尽早出手。
2、郑州二手房成交总量占比依然很低，目前仍然处于新房为主的增量市场，但是增速已经明显放缓，而且未来一定不会再有高增速。年郑州新房成交套数，能够达到近三年来平均值已经不错，也就是23万套左右。
3、新房成交套数逐年下滑到稳定的过程，也是郑州房地产从业人员洗牌的过程，想好自己下一步干什么，能干什么，比无谓的焦虑更重要。
核心区需求旺盛，远郊拼品质与服务
年大郑州住宅用地计划供应亩，实际供应亩。
之前有人乐观地认为郑州今年供地数量减少了，可以适当减小库存压力，利好明年市场。
郑州主城商品住宅用地计划供应数量确实从年是开始减少，可实际供应数量上并未逐年减少，年实际供应量反而比去年增加了亩。
新增住宅用地较多的片区是金水区，其次是经开区、高新区、郑东新区、惠济区、中原区、管城区、二七区。新增住宅地块多是原有的城改地块，净地占比不高。
再来看看库存表现：
年底，大郑州商品住宅库存量已经高达.97万方，库存去化周期高达23.37个月，为近十年来最高库存去化周期。
其中库存压力最大的区域是中牟县，按照目前的去化速度，中牟县的出清周期已超过50个月。
库存压力排在第二的是新郑市，库存量虽大，但出清周期只有25个月左右，处于大郑州平均水平。
库存压力较小的区域是：二七区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区，其次是高新区、中原区与金水区。
远郊的上街、新密、登封、巩义库存量也较小。
供应与库存背后的危与机：
1、中牟成为大郑州范围内库存压力最大的片区，即使4年不供地都卖不完，尤其是绿博片区。
上和郡、理想国、上和府是绿博片区仅剩的“三杰项目”。白绿党继续凉凉，刚需实在等不起。
2、郑州主城区和远郊的新密、登封等地库存压力不大，未来也会平稳去化，很难形成价格踩踏。主城区整体库存压力小，受市场影响远小于近郊地带。金水区与高新区因城改供地增加、双湖科技城新地块陆续推出，库存量和去化周期均高于主城其他区域，但压力并不大。
3、新郑范围内，远离港区、南龙湖成熟地带的新供应土地较多，未来都是没有任何配套的刚需大盘，不仅等待时间长，也会因为库存压力和市场压力再度形成价格踩踏。未来买别墅送高层不是结束，买高层送高层都有可能。
4、郑州人买房在区域选择上，第一考虑是主城改善盘，用于自住；第二考虑是生态环境好，距离城区不太远的低密楼盘，用于周末休闲；两套房，足够享受生活了，再多已无必要。
5、年郑州主城：近郊：远郊住宅供地占比为7：2：1，年郑州新房市场依然是主城旺，近郊、远郊凉。主城均价高，改善人群购房机会多；刚需市场热度减退，且主城继续拒绝刚需人群。
郑州有价值公寓较少，选购请谨慎
年郑州公寓市场量价齐跌，供应万平米，同比-46%，成交38万平米，同比-37%，成交均价元/平，同比-4%。截止11月末郑州公寓库存万平米，去化周期高达个月。
个月！这可是将近13年啊！
背后原因：
1、从年至年郑州公寓市场供应持续加码，成交端承接不足，长期供过于求。
2、公寓产品自身的属性问题，购买公寓多数用于投资而非自住，房地产去金融属性的浪潮下，公寓产品成为首个牺牲品。
3、郑州遭遇暴雨疫情后，小微企业损失惨重，不少原本用于酒店、企业办公的公寓空租，租金收益下滑，公寓产品的吸引力暴跌。
库存压力巨大的郑州公寓危与机：
1、绝大多数公寓产品难以短期内去化，仍然有价格下调空间；
2、公寓产品的租金收益与大经济环境紧密挂钩，郑州小微企业、个人工作室等难以支撑公寓租金继续上涨。
3、租客群体单一的公寓产品，风险更高。比如依靠大学城的部分公寓酒店，疫情来临高校封校，公寓酒店只能关门停业。
4、公寓产品同样需要具备可租、可住、可售的特点，对交通配套要求、周边人流要求更高。
5、特色产品同质化严重，针对特定人群的特色公寓未来才会有新出路。郑州目前非常缺少这类公寓产品。
6、公寓产品的物管服务要高于住宅、写字楼产品，需要有非常优秀的物管运营团队，打造圈层活动、社区文化，这是郑州公寓产品目前最为欠缺的。
总结
1、年郑州房地产市场，新房交易量将在套左右徘徊，即每月平均成交不到2万套；
2、二手房将在套左右徘徊，二手房无望均价上涨，优质二手房将继续保值增值，普通二手房也不会下跌太多了；
3、年改善盘市场占比将进一步扩大，销售TOP10楼盘中，改善盘占比将在年52.9%的基础上扩大到60%左右；
4、远郊有竞争力的楼盘，将仅剩下有环境、有品质、有优质业主、有优质服务的楼盘，最多不超过5个；
5、无论政策是否放开，郑州家庭最多保留2-3套房，未来2年郑州家庭资产增值保值的核心手段是房产重组；
6、郑州好房子尚未涨到头，差房子还未跌到底；
7、郑州房市政策不会再出台紧缩政策，金融持续放松，老百姓购房意愿依然缓慢上升；
该来的终究还是来了，该退潮的早开始退了，现在改变房产结构还不晚，但窗口期仅剩2年。